Казалось бы, тема «чёрных риелторов» раскрыта во всей своей полноте. Как правило, с ними сталкиваются во время продажи недвижимости. Но бывает и так, что они приходят к тем, кто вовсе не собирался расставаться со своей квартирой или домом. Самая лёгкая добыча таких мошенников – одинокие пенсионеры, у которых есть собственное жильё, но нет наследников. Иногда такие старики лишаются не только собственности, но и жизни...
Мошенники находят своих жертв без особого труда – либо втираясь в доверие непосредственно к одиноким людям, либо получая информацию от словоохотливых соседей или недобросовестных работников государственных учреждений. И даже если пожилые люди обладают полной дееспособностью, они всё равно сильно рискуют стать жертвой аферы.
Как показывает судебная практика, очень часто, заключая сделки по продаже недвижимости, пожилые люди думают, что они лишь сдают помещение в наём. Они могут временно зарегистрировать в нём чужого человека, передать ему свою квартиру с правом пожизненного проживания в ней или содержания. Как отмечают юристы, на практике оспорить такую сделку, даже совершенную в присутствии нотариуса, крайне затруднительно1.
Самые распространенные схемы мошенничества
Существует огромное количество видов мошенничества с недвижимостью. Одна из самых безобидных, на первый взгляд, схем – женитьба одинокого старика на молодой женщине, которая делает это с целью получения его квартиры в наследство или в дар. Но бывают и гораздо более сложные и опасные варианты – например, когда пенсионера похищают и держат взаперти, пока он не подпишет документы на продажу квартиры.
Фальшивый соцработник
Часто мошенники втираются в доверие к пожилым людям, используя удостоверения различных служб и организаций2. Многие старики безоговорочно верят в предъявленные им «корочки» и спокойно открывают дверь их предъявителям.
Излюбленный прием аферистов – представиться работниками собеса. Проникая в квартиру пенсионера, они предлагают оформить дополнительную пенсию или заполнить документы для получения социальной помощи. При этом мошенники могут незаметно подсунуть на подпись доверенность или дарственную на имущество.
Добрый, очень добрый, очень-очень добрый...
Одинокие пенсионеры не всегда бывают по-настоящему одинокими. Иногда у них «где-то там» есть большая семья – дети и внуки, которые либо не хотят, либо не могут помогать старику. И в определенный момент у него появляется очень внимательный и инициативный собеседник. Он «от всей души» начинает помогать старику: выслушивает, всячески поддерживает, покупает продукты и лекарства, помогает по дому. Неудивительно, что старики начинают воспринимать такого «прекрасного человека» как сына или внука. В итоге подписывается доверенность на совершение сделок, заключается договор пожизненной ренты или квартира быстро продаётся.
Обещание пожизненной ренты в обмен на квартиру
Договор пожизненной ренты таит в себе множество угроз для пенсионеров. Самое страшное, если после подписания документов хозяин квартиры вдруг скоропостижно уходит из жизни.
Но чаще всего встречаются более «мягкие» и более сложные сценарии. Поначалу аферисты выполняют условия договора – ухаживают за пенсионером, оплачивают счета, покупают продукты. Жертва привязывается к ним и постепенно теряет бдительность. А потом мошенники вместо привычных документов «случайно» дают ей на подпись документы о расторжении ренты, а там и дарственную на квартиру.
Роковой размен
Еще одна распространенная схема – предложение разменять большую и дорогую квартиру на маленькую, с доплатой наличными. Чаще всего на такую аферу ведутся пенсионеры с долгами по ЖКХ и лица, страдающие алкогольной зависимостью. Как правило, в такой схеме участвуют уже целые преступные группировки. После подписания договора жулики переоформляют квартиру на подставных лиц, а потом перепродают ее.
Рейдерский захват
Иногда у пенсионеров есть жильё, в котором они не проживают. Пожилые люди не всегда могут присматривать за своей брошенной недвижимостью, и за ним начинают охотиться мошенники. Аферисты подделывают судебные решения, которые позволяют зарегистрировать право собственности на квартиру. Затем оформляют квартиры на себя и быстро их перепродают.
Как распознать афериста
Распознать, что перед вами мошенник, не так уж и трудно. Вот основные приемы, которые используют аферисты:
- излишняя забота с явно преувеличенным сочувствием;
- запугивание,
- напор,
- нереальные обещания «всего и сразу»,
- предложения быстро подписать «чисто формальные» бумаги.
Серьёзным поводом задуматься должна стать срочность принятия решения: мошенникам важно не дать успеть опомниться или посоветоваться с близкими.
Среди главных аргументов аферистов:
- маленькие пенсии,
- плохое здоровье,
- отсутствие внимания со стороны близких, родных, врачей.
Как защититься от мошенников
Правила личной безопасности
Пожилые люди должны твердо усвоить для себя3:
- нельзя открывать дверь незнакомцам;
- нельзя оформлять на свое имя банковские карты;
- нельзя участвовать в конкурсах, лотереях и викторинах, если для этого нужно заполнить анкету, указывать в ней свои паспортные данные и расписаться;
- нельзя подписывать договоры и другие документы, не прочитав их, даже если «менеджер» торопит.
Если же документ уже подписан, следует убедиться, что не произойдёт его полной или частичной подмены.
В любом случае, прежде чем принять любое решение, нужно обязательно посоветоваться с близкими людьми!
Заявление в Росреестр
Чтобы свести все риски к минимуму, следует подстраховаться заранее. Специалисты Росреестра рекомендуют гражданам внести в реестр недвижимости запись о невозможности совершения сделок с их недвижимостью без их личного присутствия4. Такое заявление можно подать в Росреестр или МФЦ.
«Наличие такой отметки служит основанием для возврата без рассмотрения всех документов, поданных третьими лицами по нотариально удостоверенной доверенности», – поясняют в московском Росреестре.
Мошеннические схемы часто проходят по доверенности от пожилого человека. Но благодаря этому заявлению Росреестр зарегистрирует сделку с указанной в нём недвижимостью только при обращении самого пенсионера-собственника либо его законного представителя.
Мошеннику трудно стать законным представителем пожилого человека: его могут назначить только органы опеки и попечительства. Но перед этим пожилой человек должен быть признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным5. В итоге злоумышленники не смогут продать квартиру, даже если у них будут подписанный пенсионером договор купли-продажи и нотариальная доверенность: Росреестр просто не зарегистрирует сделку без пенсионера.
Сделки с недвижимостью – под видеозапись
В Государственную думу 21 сентября был внесён законопроект, который предлагает проводить обязательную видеофиксацию нотариальных действий с недвижимостью с участием лиц, достигших шестидесятилетнего возраста.
Нотариусов хотят обязать снимать на видео сделки с недвижимостью лиц старше 60 лет.
«Законопроектом предлагается закрепить на уровне законодательства при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или обременение недвижимого имущества, где одной из сторон является лицо, достигшее шестидесятилетнего возраста, обязанность нотариуса осуществлять проверку дееспособности таких граждан и наличие их волеизъявления, разъяснять сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверять, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон, зачитывать вслух содержание сделки с использованием средств видеофиксации в порядке, установленном Федеральной нотариальной палатой», – говорится в пояснительной записке к законопроекту6.
Эту идею поддерживают и адвокаты, которые считают, что видеосъёмка нотариальных сделок с недвижимостью отпугнет большинство злоумышленников, особенно в тех случаях, когда пожилые люди не могут адекватно представлять свои права7.
Как отметила вице-президент Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ Елена Авакян, многие нотариусы уже довольно давно снимают видео в добровольном порядке, и это действительно даёт определенную гарантию безопасности сделок.
«Хорошо, если бы этот вопрос был в законе урегулирован, и было четко прописано, что такие записи, например, хранятся в единой системе нотариата. Причем в течение срока, существенно большего, чем максимальный срок оспаривания, например, 12 лет», – говорит Елена Авакян.
Источники:
1. Нотариусов хотят обязать снимать на видео сделки с недвижимостью лиц старше 60 лет, сайт.
2. Как мошенники присваивают квартиры стариков и пенсионеров, сайт.
3. Спасти бабушку – сохранить квартиру, сайт.
4. Росреестр дал пожилым россиянам советы по защите жилья от мошенников, сайт.
5. Как разводят одиноких пенсионеров, сайт.
6. О внесении изменений в статью 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, сайт.
7. Адвокаты поддерживают видеофиксацию сделок с недвижимостью пожилых людей, сайт.
Фото: © Freepik.com
